Así es la nueva ley hipotecaria en la que el consumidor gana terreno

Una familia ante un nostario. /R. C.
Una familia ante un nostario. / R. C.

El texto aprobado en el Congreso, que finalmente no afectará a los embargos pendientes de juicio, flexibiliza los posibles embargos, obliga a la banca a pagar casi todos los gastos iniciales y aclara el papel del notario, entre otras cuestiones

José María Camarero
JOSÉ MARÍA CAMAREROMadrid

La Comisión de Economía del Congreso de los Diputados ha culminado la tramitación de la reforma de la ley hipotecaria en la Cámara Baja con una última novedad que estaba pendiente de decidir: el texto no afectará a los procesos de embargo que se encuentran pendientes de resolución ante los tribunales europeos, con lo que se resuelve uno de los temores expresados por los afectados ante la posibilidad de que se ejecutasen esos procedimientos por impago. A quienes sí afectará positivamente la norma será a quienes a partir de ahora tengan que realizar una modificación de sus créditos -la novación- o quienes cambien su crédito de banco -subrogación-, aunque la escritura inicial fuera anterior a esta ley.

El contenido de la reforma, que nace de la obligación comunitaria de trasponer la directiva europea de créditos inmobiliarios, supone un espaldarazo para los futuros hipotecados, quienes ganan terreno en sus derechos como consumidores frente a algunas de las prácticas que realizaba la banca que, aunque legales, se salían de la buena comercialización y transparencia de estos procedimientos, según entienden los diputados. Estas son las novedades que beneficiarán a quienes contraten un préstamo hipotecario cuando la ley se ponga en marcha, previsiblemente en el primer trimestre de 2019, una vez que sea validada por el Pleno del Senado a principios de febrero.

-La retroactividad. Tal y como han acordado esta misma mañana los diputados de la Comisión de Economía, la reforma de la ley hipotecaria afectará a todas las nuevas operaciones de escritura hipotecaria que se formalicen a partir de su publicación en el BOE. También beneficiará a quienes realicen una novación o una subrogación de los créditos que tengan en vigor aunque se hayan constituido previamente a la puesta en marcha del texto. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial por parte de los tribunales europeos ante un embargo no se verán afectados. El texto inicial que el anterior ministro de Economía, Luis de Guindos, llevó al Congreso indicaba que todo vencimiento anticipado que se produzca una vez que esté en marcha la ley quedaría regulado por esa norma, independientemente de que se hubiera firmado antes. Para Unidos Podemos, la redacción de esta parte de la reforma abría la puerta a ejecutar miles de casos que podrían implicar un desahucio, una posibilidad que definitivamente se ha cerrado.

-La ejecución por impago. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar un proceso de intervención como consecuencia de que el titular del crédito no lo abone en tiempo y forma. A partir de ahora, la entidad actuará cuando tenga constancia de que se registren 12 meses de impagos -o una morosidad que represente, al menos, el 3% del capital concedido-, siempre que sea en la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero- en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar contra el cliente que no hubiera pagado su hipoteca.

-Nuevo reparto de gastos. La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante est a circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

-Comisiones e intereses. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada de la hipoteca tendrán que pagar menos comisiones de lo que lo venían haciendo hasta ahora, al menos sobre el papel en cuanto a los importes máximos aplicables. La ley indica que en las hipotecas de tipo variable -actualmente las nuevas operaciones representan un 60% del total- la amortización tendrá un coste máximo del 0,15% o del 0,25% sobre la cuantía de que se trate, a partir del quinto o tercer año de vida de la hipoteca, respectivamente. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, la comisión máxima será dle 2%, si se produce en los diez primeros años de vida d ela hiptoeca, y del 1,5% a partir de entonces. Además, el cambio de una hipoteca variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15% del capital, frente al 0,25% establecido inicialmente en la reforma.

-Los notarios. La reforma de la ley otorga un papel clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca con sus entidades, al obligar a acudir a los despachos de los notarios en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo, para cerciorarse de que ha comprendido las condiciones del contrato; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita al notario, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, que ya se obligaba al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

-Cláusulas abusivas. Además, los notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro del Ministerio de Justicia habilitado para tal fin. En lo relativo a la lista de cláusulas hipotecarias «sensibles» que se puedan incluir legalmente en los contratos, Economía detallará cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero en cualquier caso se tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las relacionadas con los costes de los impagos o las limitaciones de tipos de interés a través de los 'suelos'. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos -seguros, tarjetas, etc.-. Eso no implica que la entidad pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

 

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