Así han cambiado los jueces el proceso para firmar una hipoteca

Desde que los jueces comenzaron a fallar las primeras sentencias en contra de la forma habitual de trabajar de las entidades bancarias, acusadas de no aplicar las buenas prácticas bancarias, y de «abusar» en esos procesos de información, negociación y firma, las entidades se han ido plegando a un nuevo modo de actuar. Un protocolo, impuesto en muchos casos, y que ha tenido su reflejo en las diferentes normativas aprobadas a rebufo por los dos últimos Gobiernos para aplacar una situación que, en ocasiones, era insostenible.

Una Orden del Ministerio de Economía de 2011 establece la obligatoriedad de facilitar la información regulada en la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER). Del mismo modo, la orden vigente regula la oferta vinculante, que, de coincidir íntegramente la información en ella contenida con la de la FIPER, podrá facilitarse en un único documento.

En cuanto a la anterioridad de la información previa, no se establece un plazo mínimo determinado para que la futura parte prestataria conozca con carácter previo las condiciones financieras de la operación. No obstante, el Banco de España considera que el cliente tendrá derecho a examinar la minuta de la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario, al menos, durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento, cabe deducir de ellas que la oferta vinculante y/o, en su caso, la FIPER —incluido, si procede, su anejo con la correspondiente información sobre la «cláusula suelo»— deben conocerse por parte del cliente con, al menos, esos tres días hábiles de antelación sobre la fecha señalada.

En lo relativo a la estructura del documento público, la norma señala que las escrituras públicas en las que se formalizan los préstamos hipotecarios deben contener, debidamente separadas de las restantes, las cláusulas financieras de mayor relevancia, como los tipos de interés o los plazos.

Además, a la hora de otorgar la escritura, el Reglamento Notarial consagra el derecho de los particulares a la libre elección de notario, un derecho que en los actos y contratos que hayan de otorgarse por varias personas se ejercerá por «quien de ellas deba satisfacer los derechos arancelarios notariales», y en todo caso por el adquirente de bienes o derechos vendidos o transmitidos onerosamente por quienes se dedican a ello habitualmente. Por tanto, la elección de notario para la formalización de la escritura de constitución o de carta de pago y cancelación de hipoteca corresponderá al cliente interesado.

El notario setá obligado está obligado a informar al cliente de un amplio elenco de aspectos relevantes de la operación que se formaliza, para una mayor garantía de transparencia.

El texto de la reforma de la Ley Hipotecaria que ahora se negocia en el Congreso también otorga un papel clave a los notarios como asesores de los clientes bancarios que se encuentren negociando una hipoteca con sus entidades, al obligar a acudir a los despachos de los fedatarios púbicos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información necesaria a su cliente relativa al préstamo, para cerciorarse de que ha comprendido las condiciones del contrato; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora.