La banca elude pagar 11,7 millones al año por las hipotecas de la región

La banca elude pagar 11,7 millones al año por las hipotecas de la región
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La decisión del Supremo sobre que el abono de estos gastos corresponde al cliente libra a las entidades de futuras reclamaciones

Elisa Campillo
ELISA CAMPILLOValladolid

Los castellanos y leoneses que solicitan un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda deben abonar un conjunto aproximado de 11,7 millones de euros al año por la parte correspondiente a la formalización de la hipoteca del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que recaudan las comunidades autónomas.

En concreto, este impuesto consta de dos partes. Por un lado, el de Transmisiones Patrimoniales Onerosas grava la adquisición de la vivienda, y por tanto se aplica sobre el precio de compra. Con carácter general equivale al 8% del importe pagado por la vivienda, aunque tiene contemplados tipos reducidos del 4% y del 0,01% en distintos supuestos. En el apartado de la adquisición se entiende que no participa el banco y por eso el abono de este impuesto recae sobre el comprador.

La otra parte, la de Actos Jurídicos Documentados (AJD), se aplica sobre el valor de la hipoteca –generalmente inferior al precio de compra de la vivienda–, y es con la que podían quedar dudas sobre a quién le corresponde pagarla. El impuesto de AJD equivale en Castilla y León, con carácter general, al 1,5% de la cuantía hipotecada.

En este caso, la ley autonómica también establece una serie de beneficios fiscales en algunos supuestos. Así, ese gravamen general del 1,5% se ve reducido al 0,5% en caso de que el préstamo se formalice sobre la adquisición de un inmueble que sea la vivienda habitual si se trata de familias numerosas, si alguno de los integrantes del núcleo familiar tiene una discapacidad superior al 65%, si todos los compradores son menores de 36 años o si se trata de una vivienda protegida. En todos estos casos, la reducción se aplica siempre y cuando no se supere un límite máximo de renta.

Hay otro supuesto en el que el impuesto sobre los documentos notariales queda reducido a su mínima expresión. Así, si todos los compradores de la casa son menores de 36 años, es la primera vivienda para ambos y el inmueble está situado en una población de Castilla y León de menos de 3.000 habitantes o de menos de 10.000 si dista más de 30 kilómetros de la capital de la provincia, si además tiene un valor menor de 135.000 euros y si no se supera un límite máximo de renta, en ese caso, el impuesto se queda reducido al 0,01% de la cuantía de la hipoteca.

Cantidades a pagar

Así, por ejemplo, podemos calcular que por la constitución de una hipoteca de 90.000 euros –la cuantía media de los préstamos inmobiliarios que se concedieron en Castilla y León en 2017–, correspondería, en términos generales, abonar 1.350 euros en virtud del impuesto sobre los documentos notariales. En supuestos en los que sean aplicables los distintos beneficios fiscales la cantidad quedaría reducida a 450 euros (si es del 0,5%) o nueve euros (si es del 0,01%).

En el año 2017 se firmaron en Castilla y León 11.753 hipotecas sobre viviendas, por un importe medio de 89.686 euros. Si del total de préstamos hipotecarios que se rubrican al año en la región el 25% cumple los requisitos para beneficiarse de un gravamen del 0,01% en materia del AJD, el 1% puede acceder a un tipo reducido del 0,5% y el 74% se encuentra dentro del carácter general, la cuantía total por año originada por el pago de este impuesto alcanza los 11,7 millones de euros.

Tradicionalmente, la banca siempre ha repercutido el pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca al cliente, incluida la parte del impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que corresponde al registro documental de la operación.

El Tribunal Supremo, en una sentencia del 23 de diciembre de 2015, cuestionó esa costumbre al considerar abusivo que los costes de elevar a escritura pública los contratos hipotecarios recayeran siempre en el solicitante del préstamo. Esta sentencia fue interpretada como el posible inicio de otro revés judicial a la banca, como el sucedido con el de las cláusulas suelo. A partir de ahí, los juzgados de primera instancia y las audiencias provinciales comenzaron a emitir resoluciones dispares en función de diferentes criterios.

A finales de febrero, el Tribunal Supremo se pronunció sobre dos recursos de casación procedentes de la Audiencia Provincial de Oviedo relativos a reclamaciones de consumidores contra cláusulas de escrituras de préstamos con garantía hioptecaria, que atribuían a los particulares todos los gastos e impuestos generados por la operación.

Sin compartir gastos

Así, según el Tribunal Supremo, el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados debe abonarlo de forma íntegra quien solicita el préstamo, al resultar el «sujeto pasivo» de la operación, y exime a la entidad bancaria de entrar a compartir gastos.

Sí que abre la puerta a ello, sin embargo, en el caso del resto de gastos de la escritura, como los de notario, gestoría y registro de propiedad, cuya devolución sí que pueden solicitar los clientes. Se trata, no obstante, de una parte mucho menor del montante final, ya que estos gastos suponen, de media, entre 500 y 900 euros por hipoteca constituida. Las tasa que afectan a los documentos notariales sí que deberán repartirse «a partes iguales» entre banco y cliente. El timbre correspondiente a las copias deberá ser abonado por la parte que lo solicite.

La resolución del Tribunal Supremo, pues, disipa las dudas sobre quién debe abonar el pago de 11,7 millones de euros anuales en Castilla y León en concepto del impuesto sobre AJD y libera a la banca de potenciales reclamaciones de devolución de esas cantidades no pagadas hasta ahora.

La decisión del Tribunal Supremo que avala que son los clientes los que deben pagar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados no ha pasado inadvertida para los profesionales del Derecho. Según el abogado José Luis Fernández de Lamadrid, «muchos jueces se han rebelado contra lo que dice el Tribunal Supremo y prefieren aplicar la norma comunitaria». El abogado explica la decisión del alto tribunal porque «políticamente no interesaba que los bancos sufrieran otro varapalo».

¿Cómo se ha llegado a esta decisión?

–En este asunto, cada audiencia hacía lo que le daba la gana. Algunas decían que había que devolver los gastos de notario, los de registro y los de los impuestos. Otros decían que solo los de los impuestos y los del notario, otros de otra manera... El Supremo, como vio que había distintas interpretaciones de la norma, intentó hacer una uniformación del Derecho. Entonces decidieron que les parecía bien que los gastos y los impuestos los pague el prestatario, porque es el que solicita el préstamo. Vale, lo tendrá que pagar el cliente, pero lo tendrá que pagar si le informan de lo que hay que pagar, si le dicen desde el primer momento cómo lo tiene que hacer y si además puede negociar y pedir que se pague a medias.

¿Quién ampara al cliente?

–El cliente, que es un consumidor y usuario, está amparado por la carta de los derechos fundamentales de la UE, concretamente por el artículo 38, el de protección a los consumidores. Ese es un principio fundamental del derecho comunitario, superior a la Constitución Española, y dice que todas las normas que puedan vincular a un consumidor y usuario tienen que ser interpretadas en su favor [es lo conocido en Derecho como ‘favor debitoris’, es decir, la protección a la parte mas débil]. Por tanto, no se puede, desde una posición genérica y sin individualizar la cuestión, hacer lo que ha hecho el Supremo. Yo creo que es otra ayudita a los bancos que no tiene mucho sentido jurídico.

¿Qué pasa ahora?

–Supongo que se planteará otra cuestión prejudicial, al igual que se hizo con las cláusulas suelo y con el IRPH. Entonces volvería a ir a Europa y Europa podría volver a pegarle un hachazo.

¿Merece la pena reclamar?

–Cualquier juez a quien le llegue una reclamación en este sentido puede estimar que este asunto tiene que ser revisado por el Derecho comunitario e interpretado como dicen las normas comunitarias. No obstante, en este tema concreto creo que el Supremo puede tener razón, porque realmente el solicitante es el cliente, y el impuesto es de quien solicita. Además, hay una razón añadida: si el impuesto se trasladase al banco, al cliente le costaría más, porque el banco pondría más intereses.

 

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