La banca no podrá desahuciar de una vivienda si no hay al menos un año de impagos

Varios ciudadanos protestan ante un desahucio./ S. Salas
Varios ciudadanos protestan ante un desahucio. / S. Salas

El Tribunal Supremo ordena aplicar la nueva normativa a las cláusulas de vencimiento anticipado, que según la justicia europea podrían resultar abusivas, aunque aconseja archivar los casos antiguos menos graves

José Antonio Bravo
JOSÉ ANTONIO BRAVOMadrid

El Tribunal Supremo ha resuelto la polémica abierta en torno a la aplicación de las llamadas clausulas de vencimiento anticipado de los créditos hipotecarios adaptando a la normativa actual la decisión de la justicia europea, que en marzo consideró nulas las condiciones más leoninas que permitían ejecutar esos contratos incluso con un solo impago. A partir de ahora, las entidades financieras solo podrán instar el desahucio de una vivienda para la que hayan prestado capital a partir de que el cliente lleve, al menos, un año sin abonar las cuotas correspondientes.

La decisión ha sido tomada de forma unánime por el Pleno de la Sala de Civil del alto tribunal, que ha analizado hasta qué punto «es posible la subsistencia del contrato» cuando la cláusula de vencimiento que incorpore pueda considerarse abusiva y, debido a ello, nula a efectos jurídicos. Su primera conclusión es que «no puede subsistir» un acuerdo hipotecario de larga duración «si la ejecución de la garantía resulta ilusoria», de manera que «en principio» -los magistrados abren aquí la puerta a que en algunos casos concretos, en función de las circunstancias, pudiera darse una interpretación distinta- la supresión de la condición «que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato».

Sin embargo, los propios miembros de la más alta instancia judicial española admiten que declarar tal nulidad «expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales». Y cita, entre ellas, las tres más graves: la obligación sobrevenida de tener que devolver «la totalidad del saldo vivo del préstamo», la pérdida de las «ventajas legalmente previstas» para la ejecución de la hipoteca y, por último, el riesgo de la ejecución de una «sentencia declarativa», esto es, resolverlo por la vía rápida -en este caso, a favor de la entidad financiera-.

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«Para evitar estas consecuencias», señala el Supremo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) admitió en su resolución de finales de marzo que la condición abusiva en cuestión se sustituya por «la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado», en concreto la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. Sin embargo, los magistrados ven «más lógico, en el momento actual, tener en cuenta» la nueva normativa reguladora de los contratos de crédito inmobiliario -que entró en vigor a mediados de junio pasado-, al considerar que es la «norma imperativa más beneficiosa para el consumidor».

Pero, ¿qué supone esto en la práctica? Pues con arreglo a la nueva ley, que el alto tribunal pide ahora se aplique a todas las hipotecas en vigor en lo que respecta a la cláusulas de vencimiento anticipado, éstas solo se podrán activar si el cliente deja de pagar una docena de cuotas del préstamo o bien el 3% del capital que se le prestó (lo que ocurra antes). Eso en el caso de que estemos en la primera mitad de la vida del crédito, pues si se entra en la segunda parte del mismo los requisitos precisos se elevarían hasta un mínimo de 15 cuotas sin abonar o bien un 7% del dinero cedido.

Ejecuciones ya en marcha

El problema viene a la hora de resolver qué pasa con los casos que ya estaban en los tribunales antes del fallo de la justicia europea, cerca de 80.000 según los cálculos del sector. El Supremo hace tres distinciones al respecto: los procesos donde el préstamo se dio por vencido antes de entrar en vigor la referida Ley 1/2013 «deberían ser sobreseídos sin más trámite», aquellos casos donde el contrato se resolvió después de empezar a aplicarse dicha norma también habrán de archivarse «si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia (según el número de cuotas impagadas y/o el volumen de capital pendiente de abonar) y, por último, en caso de determinarse que sí existe tal gravedad las causas judiciales correspondientes «podrán continuar su tramitación».

Esta última interpretación supone un pequeño respiro para los intereses de la banca, puesto que aunque los procesos judiciales en marcha puedan ser archivados ello «no impedirá una nueva demanda ejecutiva». Eso sí, dicho pleito habrá de basarse en algún incumplimiento de la nueva Ley Hipotecaria y «no en el vencimiento anticipado por previsión contractual».

Las entidades financieras, que hace un año lograron que el TJUE les permitiera continuar con su práctica extendida de traspasar a los denominados 'fondos buitre' (de inversión) sus créditos fallidos sin dar la oportunidad al hipotecado de saldar su deuda -dejó su autorización en manos de los jueces españoles-, esperan ahora conocer en los próximos meses si la misma instancia termina anulando los créditos referenciados al polémico IRPH -como ha pedido el abogado general- y tiene que devolver miles de millones de euros en intereses.