Las condiciones para convertir un local comercial en vivienda: una tendencia que se asienta en Burgos
Muchas personas se han sumado a esta tendencia que se ha ido popularizando a nivel nacional
El mercado inmobiliario en nuestra provincia está viviendo una situación cuanto menos compleja en lo que a stock se refiere. Por eso, desde hace ya varios años, muchos deciden tomar una iniciativa algo más creativa: utilizar un local que se encuentre en desuso y transformarlo en su futura residencia.
En Burgos ya son aproximadamente 200 las residencias que se han creado a través de este método. Esta cifra engloba los más de 27.700 inmuebles transformados en toda España desde 2021, según datos del portal inmobiliario Idealista.
Estefanía Álvarez, administrativa de Inmobiliaria San Pablo, afirma que el interés en este tipo de inmuebles está creciendo notablemente en los últimos años después de que este modelo se asentara en la provincia tras su éxito en el resto del país.
Es una alternativa viable ante la situación del mercado de mercado en la que no hay mucha oferta para alquilar y hay locales vacios sin dueño. Pero ni mucho menos es una solución inmediata. En el caso de querer convertir un local en una vivienda, el proceso puede durar meses o incluso años, dependiendo de la obra que sea necesario realizar.
Pasos a seguir para convertir un local en una vivienda
En primer lugar, una vez se tiene en posesión el local, se necesita el Certificado de Compatibilidad Urbanística. Se trata de un estudio de viabilidad que realiza el Ayuntamiento para informar al interesado previamente si es posible llevar a cabo el cambio de uso para el inmueble solicitado. El coste de este certificado, en Burgos, es de 75,75 euros, y se entrega en un máximo de 30 días.
A continuación, es necesaria una comprobación técnica para certificar que el inmueble pueda ser habitable. Este paso puede ser tedioso en función de la edad del edificio o de los estatutos comunitarios. También es necesario que cumpla las características necesarias por ley.
Criterios a cumplir por un local para ser transformado en vivienda:
-
36 metros cuadrados habitables con una disposición que debe incluir un baño, cocina y salón-comedor.
-
La altura mínima de una nueva vivienda debe ser de dos metros y medio entre el suelo y el techo; mientras que en los espacios de tránsito, los baños y la cocina debe ser mayor de 2,2 metros.
-
Las condiciones mínimas de accesibilidad en una residencia deben contemplar accesos con 2 metros de alto, como mínimo, y 0,70 metros de ancho.
-
Debe contar con acceso a electricidad, agua, gas y saneamiento.
-
Ventanas que permitan luz y ventilación.
-
Estar construido a nivel del suelo, no en un sótano.
-
Adaptarse a los requisitos del código técnico de edificación, incluyendo estructura, instalaciones y prevención de incendios.
Para este paso, es preciso contar con un arquitecto u otro profesional capacitado para elaborar un proyecto de cambio de uso como este. Está encargado de certificar que se cumplan todos los requisitos mencionados anteriormente. El precio medio de este proyecto en Burgos, según el portal Certicalia, es de 1.040 euros sin contar el IVA y las tasas, aunque puede variar en un baremo entre 300 y 4.000.
Una vez realizado el proyecto, es preciso regresar al Ayuntamiento para solicitar las licencias de cambio de uso del local y de una obra mayor. El precio de estas licencias varía en función del precio total del trabajo total.
En el caso de que todo siga adelante y las licencias se aprueben, comenzarían las obras. Este paso, además de ser el que normalmente más se dilata en el tiempo, es el que determina gran parte de los costes totales del proyecto debido a las tasas e impuestos. Es el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentales, que asciende a un 1,5% del coste total, o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se situa en un 4% del gasto en las obras.
Una vez finalizadas las mismas, es necesario pedir una licencia de primera ocupación para comprobar que el nuevo inmueble residencial cumple todas las condiciones de habitabilidad requeridas por la norma. También es necesario solicitar la cédula de habitabilidad, el certificado final de las obras y el certificado energético del inmueble.
Por último, hay que incluir la vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad. También será preciso escriturar el inmueble ante notario. Todo este proceso puede resultar más barato, porque el precio del metro cuadrado de una vivienda suele ser más alto que el de un local a pesar de que este deba ser reformado.
El cambio de oficina a vivienda, otra alternativa viable
A la par del auge de la tendencia de cambiar un local a vivienda en Burgos, al igual que en el resto del país, también se puede observar otra nueva moda inmobiliaria muy similar: transformar una oficina situada en un edificio a una o varias viviendas. El procedimiento a seguir es similar al de los locales, salvo que no se trata de hogares que se encuentren a nivel del suelo.
También comparten las condiciones que deben cumplir las viviendas en ambos casos, aunque este tipo de modificaciones suelen ser algo más caras que las de los locales. Así lo afirma Marcial Miguel, aparejador en la empresa Construcciones Lorenzo Bartolomé, la cual comenzará en las próximas semanas una obra de esta índole y está a expensas de poder ver si pueden realizar otra, ambas en pleno centro de la capital burgalesa.
